ARTIRMA ESNASINDAKİ USULSÜZLÜKLER VE İHALENİN FESHİ
ARTIRMA
ESNASINDAKİ USULSÜZLÜKLER VE İHALENİN FESHİ
Alacağın
tahsili amacıyla başlatılan icra takibinde dosya borçlusuna ait satışı kabil
mal bulunması ve alacaklının da satış talebi ile icra müdürü satış işlemlerini
başlatır. Satış işlemi gerçekleşse de İİK’de ‘’ilgililer’’ (aşağıdaki
başlıkta açıklanmıştır.) olarak belirtilen bazı kişilerin işbu
ihaleyi geçersiz kılmak için ihaleyi fesih hakkı bulunmaktadır.
İlgililerin
fesih hakkını kullanabilmesi için kanundaki ve uygulamadaki fesih nedenleri , gerçekleştirilen
ihalede bulunmalıdır. İhalenin feshi sebepleri zamanla uygulama ve yüksek
mahkemelerin içtihatlarıyla ‘’artırmaya hazırlık aşamasındaki usulsüzlükler’’ ,
‘’artırma sırasındaki usulsüzlükler’’ ,’’ihaleye fesat karıştırma’’ ,
‘’alıcının taşınmazın önemli nitelikleri hakkında hataya düşmüş olması’’ gibi alt başlıklara ayrılmıştır.
Satış
memuru ihale sırasında , satış ilanındaki ve tensip tutanağındaki şartlara
aynen uymak zorundadır. Her dosyanın durumuna göre örnekleri çoğaltabilmek
mümkünse de uygulamaya dair örnekler de vererek artırma sırasındaki usulsüzlükler
sebebiyle ihalenin fesih sebeplerinden bazılarını inceleyelim :
-İhaleye
karar verecek kişinin bu işlem için yetkili olması : İhale
işlemini gerçekleştirecek kişinin cebri icra yetkisine haiz olmalıdır.
Uygulamada ihale işlemleri genellikle icra müdürü tarafından yapılmakta ise de
icra müdürünün , icra memurunu bu iş için görevlendirmesi de mümküdür. Yargıtay
12. HD 05.06.2004 tarih 2004/7084 E. 2004/11469 K. Sayılı içtihatında ‘’İhale işlemleri de haciz işlemini takiben
yapılan diğer işlemlerden olduğundan icra
müdürünün ihaleyi yapması görevini yardımcı veya katiplerden birisine vermesine
yasal bir engel hal bulunmamaktadır. Bu nedenle icra mahkemesince icra
katibi görevlendirilmeden ihalenin gerçekleştirilmesinin usulsüz olduğu
yönündeki mahkeme görüşü yerinde değildir.’’
demiştir.
-Tellalın bulunmaması
: İcra ve İflas Kanunu Yönetmeliğinin
49.maddesince satışı gerçekleştirecek icra müdürü ile birlikte tellalın da
hazır bulunması ve tutanağı imzalaması gerektiğinden artırma esnasında tellalın
bulundurulması zorunludur. Ancak bu durumda icra müdürü yönetmeliğin kendisine
verdiği yetkiyi kullanarak bir memuru tellal olarak görevlendirmelidir. Aksi
halde sadece tellalın bulunmaması nedeniyle ihalenin yapılamaması hakkaniyete
uygun düşmeyecektir. Yargıtay 12. HD 2013/15683 E. 2013/22854 K. Sayılı
içtihatında ’’Dosyanın incelenmesinde, icra
müdürlüğnünce ihale günü tellalın görevlendirilmesi için belediye başkanlığına
20/01/2012 tarihinde müzekkere yazıldığı ancak, ihale günü belediye
başkanlığınca görevlendirilmiş tellal hazır bulunmadığından, bu husus satış memurunca ihale tutanağına
yazılarak re'sen tellal görevlendirmesi yapıldığı görülmektedir. Satış
memurunun, bu işleminde yasal yükümler yerine getirildiğinden yasaya uymayan ve
ihalenin feshini gerektiren bir durum yoktur. Aksinin düşünülmesi aşırı
şekilcilik olup, tarafların zararına olan bir sonuç doğurur.’’
demiştir.
-İhalenin
satış ilanında bildirilen yerden başka bir yerde yapılması : Dayanağı
İİK m.129/1’dir. İhalenin satış ilanında belirtilen yerden başka bir yerde
yapılması bir fesih sebebidir. Ancak yer değişikliği önceden ilan edilerek
bildirilmiş ve önceki yerde bulunan bir görevli tarafından iştirakçiler yeni
yere yönlendirilmişse bu durum fesih sebebi oluşturamayacaktır.
-İhaleye satış ilanında belirtilen saatten
önce başlanması : Dayanağı
İİK m.129/1’dir. İhalenin satış ilanında belirtilen saatten önce başlanması
katılımı olumsuz etkileyip borçlu yararına aykırı olduğundan fesih sebebidir. Yargıtay
12. HD 22.09.1992 tarih 1992/10547 E. 1992/11013 K. Sayılı içtihatında bu
durumda ihalenin bozulması gerektiğini vurgulamıştır.
-İhalenin
satış ilanında belirtilen saatten önce bitirilmesi :
Bu husus yerleşik içtihatlar ve doktrinde
talebi ve katılımı olumsuz etkilediği gerekçesiyle fesih sebebi olarak kabul
edilmiştir. Nitekim Yargıtay 12. HD 29.01.2015 tarih 2014/34448 E. 2015/2232 K.
Sayılı içithatında ‘’ Şikayete konu taşınmazla ilgili olarak satış kararı, şartname ve
satış ilanında 1.artırmanın 11.06.2014 günü 10:20-10:25 saatleri arasında, 2.
ihalenin de 08.07.2014 tarihinde yapılmasına karar verildiği görülmektedir.
Birinci artırmayla sıkı sıkıya bağlı ikinci artırmanın, usulünce yapılmış olması
ihalenin geçerli hale gelmesini sağlamaz. Somut olayda şikayet konusu ihalede,
taşınmazın 2.artırma sonucunda alacağa mahsuben alacaklıya ihale olunduğu
anlaşılmıştır. 1. artırma tutanağında, artırmanın başladığı saatin 10:20 olarak
belirtildiği, bittiği saatin ise 10:23 olarak belirtildiği, talipli
çıkmadığından 1.artırmada satışın gerçekleşmediği, satış kararı ve satış
ilanında ise 1. artırmanın bitiş saatinin 10:25 olarak belirtildiği
görülmektedir. Bu durumda, 1. ihalenin
şartnamede öngörülen saatten önce sonlandırılması ihaleye olan talebi ve
taliplileri olumsuz yönde etkilediği ve borçlunun menfaatlerine aykırı olduğu
açık olup ihalenin usul ve yasa hükümlerine uygun olarak yapılmadığından, mahkemece
talebin kabulüyle ihalenin feshine karar verilmesi gerekirken, yazılı
gerekçeyle istemin reddine dair hüküm tesisi isabetsizdir.’’ demiştir.
-İhalenin
satış ilanında belirtilen saatten sonra bitirilmesi :
Bu durum borçlu menfaatinedir. Kaldı ki ihale
tutanağının doldurulması , kontrol edilmesi ve imzaların atılması vs. gibi aşamalar
nedeniyle birkaç dakikalık sarkmalar olması normaldir. Yargıtay 12. HD
14.11.2011 tarih 2011/6325 E. 2011/21680 K. Sayılı içtihatında ''ihalenin bitiş saatinin sarkması borçlu
lehine olduğundan bu hususa yönelik borçlu
itirazının reddi gerekeceği..'' ;
Yine
Yargıtay 12. HD 27.06.2013 tarih 2013/17474 E. 2013/24290 K. Sayılı ve
29.01.2015 tarih 2014/34448 E. 2015/2232 K. Sayılı içtihatlarında ''ihalenin
ilan edilen günde ve saatlerde başlayıp ve bitirilmesinin gerekli olduğu ancak artırmanın devam etmesi halinde ihale saatinin belirlenen saatten sonraya
taşması durumunun bu durumun istisnası olduğu'' belirtilmiştir.
-Tellalın
en yüksek teklifi 3 kere bağırmaması : Burada ihaleye
alıcının katılıp katılmamasına göre bir ayrım yapılmakta şayet ihaleye
katılımcı yoksa tellalın 3 kere bağırmaması ihaleyi olumsuz yönde
etkilemediğinden fesih sebebi olmayacaktır. Yargıtay 12 HD 2013/4742 E.
2013/12633 K. Sayılı içtihatında ‘’…ihaleye katılanın olmadığı birinci arttırma tutanağında
tellal tarafından üç kez bağrıldığının yazılmamış olmasının sonucu
etkilemediği…’’ diyerek bu ayrıntı
vurgulanmıştır.
-Satış bedelinin , satışı istenen şeyin tahmin
edilen değerinin %50’sini ve satış masraflarını karşılamaması : Bu
durum uygulamada en sık karşılaşılan fesih sebeplerinden biridir. İİK m.106-144
hükümleri arasında paraya çevirme usulünü ayrıntılı olarak ele almıştır. (İhale bedelinin artırma masraflarını ,
paylaştırma masraflarını karşılaması gerektiği belirtilse de icra
müdürlüklerinin hesaplama yaparken bazı masrafların buraya dahil olmayacağını
düşünmesi ya da farklı yorumlamalar yapması sebebiyle farklı tutarlar ortaya
çıkmaktadır.) Gazete ilan masrafı, kıymet takdiri bedeli ,
satış ilanı tebligat giderleri , tellaliye masrafı vs. gibi masraf kalemleri de
satış masraflarına dahildir. Yargıtayın bu konuda istikrarlı birçok kararı
vardır. Örnek tekil etmesi açısından Yargıtay 12. HD 02.10.2017 tarih 2017/5366
E. 2017/11747 K. Sayılı içtihatında ‘’Somut olayda, ihalenin feshine konu taşınmazın muhammen
bedelinin 1.643.773,46TL, ihale bedelinin ise 830.000 TL olduğu, bu hali ile
ihale bedelinin İİK'nun 129/1. maddesinde belirtilen taşınmaz için tahmin
edilmiş olan kıymetin %50'sinin yanında, paraya çevirme ve paylaştırma
masraflarını karşılamadığı anlaşılmaktadır. İhale konusu taşınmaz için 2.653,94
TL ilan masrafı , 429,00 TL kıymet takdiri masrafı ve 5.480,61 TL. satış
masrafı yapılmıştır. Bu durumda söz konusu taşınmazın satış bedeli,
1.643.773,46 TL tahmini değerin yüzde ellisi olan 821.886,73 TL'ye, gazete
ilanı, kıymet takdiri,satış masrafları için sarf edilen 8.563,55 TL'nin
eklenmesi halinde oluşan miktar ile bu
miktara satış yolluğu ve tebligat giderlerinin de ilavesi ile oluşan değeri
karşılamamaktadır.
İİK'nun 129/1. maddesi gereğince bu husus tek
başına ihalenin feshi nedeni olduğu gibi, mahkemece de
re’sen gözetilmelidir.O halde mahkemece, borçlunun şikayetinin kabulü ile
ihalenin feshine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile istemin reddi
yönünde hüküm tesisi isabetsizdir.’’ kararı bunun tek başına fesih sebebi olduğunu hem de re’sen
gözetilmesi gerektiğini belirtmiştir.
İHALENİN FESHİ TARAFLARI , SÜRE , GÖREV
VE YETKİ HUSUSLARI
Öncelikle
belirtmek gerekir ki ihalenin feshi için bunu talep edenin menfaati olmalıdır. İhalenin
feshine ilişkin uygulamanın verdiği alışkanlıkla dava diye bahsetsek de
nihayetinde bir şikayettir. Bu şikayet yolunu kullanabilecekler İİK m.134
hükmünde sınırlı olarak sayılmıştır. Bu kişiler satışı isteyen alacaklı , sicilde
haciz/ihtiyati haciz şerhi olan ilgililer , borçlu ve alıcıdır.
(Uygulamada
çoğu zaman borçluların vakit kazanmak amacıyla satış işleminde bir usulsüzlük
olmamasına karşın ihalenin feshini talep ettiği görülmektedir. Alacaklı ve
alıcı tarafın da hakları gözetilerek mağduriyet yaşanmaması adına icra hukuk
mahkemeleri İİK m134/2 c.3 hükmünce duruşmayı yapmalıdır. Ancak mahkeme yoğunluğu , memur yetersizliği gibi
hususlar göz önünde bulundurulmalıdır.)
İhalenin
feshinin isteneceği merci icra hukuk mahkemeleri olmakla birlikte yetkili
mahkeme ise satış işleminin yapıldığı yer icra hukuk mahkemesidir. Satış işlemi , takibe
başlanılan esas icra dairesinde değil de talimat icra dairesi aracılığıyla
yapılmışsa yetkili mahkeme talimat icra dairesinin bulunduğu yer icra hukuk
mahkemesidir. Örneğin Samsun İcra Müdürlüğünde esas takibe başlanılmış olup
taşınmaz satışı için taşınmazın bulunduğu yer olan Terme İcra Dairesine talimat
yazılarak ihale gerçekleştirilmiş ise işbu satışa ilişkin ihalenin feshi talebi
Terme İcra Hukuk Mahkemelerinde değerlendirilecektir.
İİK
m.134 hükmü uyarınca ihalenin feshini isteme süresi ihaleden itibaren 7 gündür.
Ancak bazı usulsüz işlemin sonradan öğrenilmesi halinde bu süre öğrenmeden
itibaren başlar ve herhalde ihale tarihinden itibaren 1 yıl geçmesiyle de son
bulur. Yani 07.07.2020 tarihinde gerçekleştirilen satış işlemindeki bir
usulsüzlüğün 09.07.2021 tarihinde
öğrenilmesi durumunda artık ihalenin feshi istenemeyecektir çünkü ; ihale
tarihinden itibaren 1 yıllık süre dolmuştur.
Av. Cansu MUZAÇA
KAYNAKÇA
KURU
Baki , İcra ve İflas Hukuku El
Kitabı , Adalet Yayınevi , Ankara , 2013
YILMAZ
Ejder vd. , İcra ve İflas Hukuku
, Yetkin Yayıncılık , Ankara , 2018
Yorumlar
Yorum Gönder